СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Дарение — это процедура добровольной передачи собственности на безвозмездной основе. Право дарения является одним из проявлений правоспособности гражданина. Конечно, когда речь идет об имуществе, имеющем небольшую стоимость, подарить его можно без какого-либо документального оформления. Однако в случае дарения недвижимости и прочего дорогостоящего имущества необходимо составить соответствующий договор – договор дарения (часто называемый дарственной). Договор дарения и дарственная – это одно и то же. Понятие «договор дарения» закреплено Гражданском кодексе РФ, а термин «дарственная» часто используется в просторечье. То есть оформить дарственную – значит заключить договор дарения. Договор дарения недвижимости может быть заключен и в простой письменной форме, и в нотариальной. Если вы выбираете простую письменную форму, то для составления такого договора воспользуйтесь услугами квалифицированного юриста, так как договор дарения недвижимости имеет свою специфику и весьма дорогостоящий предмет, поэтому неразумно подвергать сделку риску из-за недостатка юридических знаний. При своей кажущейся простоте договор дарения обязан соответствовать строгим требованиям регистрирующего органа, а ошибки составления оборачиваются отказом в государственной регистрации перехода права собственности, возвратом документов для устранения имеющихся недостатков и повторным обращением в регистрирующие органы. Таким образом, вы тратите не только свое время, но и деньги. Кроме того, действительность договора дарения может быть оспорена в суде одной из сторон договора либо третьими заинтересованными лицами. Но если договор оформлен правильно, то признать его недействительным в суде и применить последствия недействительности сделки практически невозможно.

✔ выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект дарения (квартира, дом, машиноместо, гараж, нежилое помещение, земельный участок и т.д.)
✔ документ-основание для получения свидетельства о праве собственности (договор передачи, купли-продажи, решения суда, свидетельство о праве на наследство или иной документ)
✔ паспортные данные дарителя и одаряемого лица

Ранее регистрация договора дарения проходила в два этапа - Закон требовал обязательной государственной регистрации как самих договоров дарения недвижимости, так и регистрации перехода права собственности на основании этих договоров. Для граждан - участников договора это означало, соответственно, и двойную уплату государственной пошлины. С 1 марта 2013 г. Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» была отменена обязательная государственная регистрация ряда договоров, среди которых и договор дарения недвижимости. Теперь регистрируется и оплачивается госпошлиной только переход права собственности, возникший на основании договора. Тем не менее, обращение в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) все также необходимо – для регистрации перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Точный список требующихся для этого документов предоставляет та регистрационная палата, в которой будет проводиться регистрация. Этап сбора, подготовки и передачи документов вы можете поручить профессионалам, например – нашей юридической компании «Инока». После проведения государственной регистрации вы станете полноправным собственником недвижимости.

По закону с одаряемого лица взимается налог на доход, который он получил в порядке дарения как недвижимого имущества (в том числе квартиры), так и транспортных средств, акций, долей, паев в размере 13 % от стоимости дара. Но закон освобождает от налога на дарение, если и даритель, и одаряемое лицо - близкие родственники: супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

В случае если квартира находится в общей долевой собственности, то собственник любой доли вправе подарить ее любому другому лицу безо всяких ограничений. Дарение имущества, являющееся совместной собственностью, допускается только по согласию всех ее участников. Когда квартира находится в общей собственности супругов, если один из них захочет ее подарить, ему придется получить письменное согласие другого супруга. В таких случаях, договор дарения доли по своей форме и содержанию не будет отличаться от договора дарения объекта целиком.

Дарение — это один из наиболее распространенных способов распоряжаться недвижимым имуществом среди членов своей семьи. В иных случаях, (если даритель и одаряемое лицо дальние родственники или совершенно чужие люди) возникает вопрос уплаты налога и поэтому эта разновидность сделки дарения не очень популярна. В соответствии с изменениями от июня 2016 года в Гражданском кодексе РФ договор дарения в простой письменной форме - возможно только для недолевой собственности, либо нотариальной форме. Стоимость договора дарения, оформляемого нотариально в разы выше стоимости договора, заключаемого юристами в простой письменной форме (ППФ).

Законные представители действующие от имени детей и граждан, которые признанны недееспособными, не имеют права дарить имущество последних (ст. 575 ГК РФ). Работники лечебных, социальных, воспитательных и других аналогичных учреждений не имеют право принимать в дар от находящихся там лиц или их родственников объекты недвижимости (например, гражданин не сможет подарить квартиру лечащему врачу своей жены которая у него проходит курс реабилитации или пенсионер, проживающий в доме престарелых, а также его дети — сотруднику этого учреждения). Также государственные служащие или работники органов муниципальных образований в связи с исполнением своих должностных обязанностей не имеют право принимать дар. Также не возможно дарение между коммерческими организациями.

Даритель в праве расторгнуть договор дарения если:
✔ в отношении его или членов его семьи одаряемым лицом были совершены поступки криминального характера;
✔ даритель переживет одаряемое лицо, если это право было обусловлено в договоре дарения;
✔ обращение одаряемого лица с подаренной вещью создает угрозу ее утрате или порче.
Если вскроется факт передачи денег за подарок (то есть оформление дарения — было не что иное как скрытая сделка купли-продажи), то данная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Земельный участок, переходящий по договору дарения, должен быть четко охарактеризован. Его местоположение, площадь, границы и другие характеристики содержатся в кадастровом паспорте, который выдается после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера. Жилой дом и другие постройки, находящиеся на земельном участке, необходимо обязательно отразить в договоре дарения, а также должна быть определена их принадлежность – переходят ли они к одаряемому вместе с земельным участком или нет. Также, договор дарения земельного участка должен содержать информацию обо всех земельных спорах, правах третьих лиц (арендных правах, сервитутах), аресте, наложенном на данный земельный участок либо на строения, расположенные на нем.

Оспорить в суде дарственную (договор дарения) сложно. Для этого нужны очень веские основания. Если вы считаете, что эти основания у вас есть, и вы решились оспорить дарственную в судебном порядке, то учтите, что вам придется самостоятельно предоставить в суд документы, свидетелей, экспертов, чтобы отстоять свою позицию. Часто признание договора дарения недействительным возможно, если договор изначально был неправильно составлен, оформлен, либо переход права не был зарегистрирован должным образом. В этом случае заинтересованные лица могут потребовать в суде признания договора дарения ничтожным, и если им это удастся, то одаряемый должен будет вернуть дарителю всё полученное в рамках договора, а при невозможности возврата – возместить стоимость дара в денежном эквиваленте. Поэтому не стоит пренебрегать помощью юриста на этапе оформления договора дарения, особенно такого дорогостоящего имущества, как квартира.