СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
(вторичный рынок)
Вам необходимо только
подобрать себе квартиру
Всю организацию безопасной
сделки мы возьмем на себя
Рейтинг юридической компании «ИНОКА» с 2009 года
Наши гарантии безопасности сделки с недвижимостью
Первичная консультация бесплатная
Полная оплата по факту
Выберите пакет услуг
Продажа квартиры "под ключ"
Полное юридическое сопровождение сделки (без проверки квартиры)
Что входит:
- Разработаем предварительный договор, авансовый договор или договор о задатке
- Примем участие в переговорах при подписании предварительного договора
- Согласуем c покупателем все детали предстоящей сделки На встрече с контрагентом или его представителем обсудим основные этапы сделки: обязательства сторон по предоставлению документов, порядок и сроки взаимодействия (при необходимости с органами опеки и попечительства, БТИ, банком, оценочной компанией
- Подготовим и согласуем основной договор купли-продажи квартиры, другие документы по сделке
- Проверим полномочия сторон и документы, удостоверяющие личности
- Организуем безопасные взаиморасчеты сторон через счет- аккредитив или депозитарную сейфовую ячейку банка
- Организуем регистрацию перехода права собственности на квартиру
- Предоставим гарантии на компенсацию ущерба до 100 миллионов рублей (по договору страхования с САО «РЕСО-Гарантия») если он будет причинен вследствие нашей ошибки.
Проверка квартиры и продавца
Оценка всех рисков по сделке + письменное заключение с рекомендациями
Что входит:
- Получим всю необходимую информацию по квартире из независимых источников (по кадастровому номеру)
- Проверим документы,
представленные продавцом По кадастровому номеру или адресу квартиры мы получаем всю необходимую информацию, но бывают исключения, когда при изучении документов возникает необходимость запросить дополнительные сведения у продавца
- Проведем анализ истории объекта
на наличие рисков, связанных с
квартирой Изучим все заключенные сделки в прошлом по этой квартире и выявим риски при их наличии
- Проверим информацию по
собственникам, (в том числе по
предыдущим) на риски, связанные с
их личностями (суды, исполнительные
производства, действительность
паспортов, мед. информация и тд.) С полным списком рисков вы можете ознакомиться, открыв ниже документ – юридическое заключение
- Подготовим юридическое
заключение с описанием
ретроспективных событий по квартире,
рисков, рекомендаций В заключении будут указаны все существующие риски (при их наличии), рекомендации по дополнительным способам защиты покупателя. К заключению будут приложены все документы, которые запрашивались для анализа сделки.
- Проведем подробную
консультацию для проведения сделки
самостоятельно При Вашем желании мы проведем сделку «под ключ» с предоставлением гарантий или расскажем, что необходимо делать, и на что обратить внимание при отсутствии юриста на сделке.
- В услугу включена проверка до 2-х квартир Если в результате экспресс-проверки, перед подготовкой письменного юридического заключения, юрист придет к выводу, что данную квартиру не рекомендуется приобретать из-за высоких рисков, а покупатель с согласится с доводами, за проверку следующей квартиры дополнительная плата не взымается. То есть в рамках заключенного договора может быть проверено до 2-х квартир.
Покупка квартиры "под ключ"
Проверка квартиры и продавца + полное юридическое сопровождение сделки
Что входит:
- Все услуги из пакета «Проверка квартиры и продавца»
- Разработаем договор аванса/задатка, примем участие в переговорах при его подписании Зафиксируем в данном договоре все достигнутые договоренности, условия расторжения и возврат аванса или задатка (выплачивается в двойном размере) в случае его расторжения
- Запросим у продавца дополнительные документы для
проверки юридической чистоты сделки Документы-основания регистрации права собственности, справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием, документы БТИ, подтверждения взаиморасчётов по предыдущей сделке, (если прошло менее 3 лет), квитанции об оплате услуг ЖКХ и др.
- Согласуем c продавцом все детали предстоящей сделки На встрече с контрагентом или его представителем обсудим основные этапы сделки: обязательства сторон по предоставлению документов, порядок и сроки взаимодействия (при необходимости с органами опеки и попечительства, БТИ, банком, оценочной компанией
- Подготовим и согласуем основной договор купли-продажи квартиры, другие документы по сделке
- Организуем безопасные взаиморасчеты сторон через аккредитив или ячейку банка
- Организуем регистрацию перехода права собственности на квартиру
- Предоставим гарантии на компенсацию ущерба до 100 миллионов рублей (по договору страхования с САО «РЕСО-Гарантия») если он будет причинен вследствие нашей ошибки
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по результатам проверки квартиры
Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде.
К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.
Посмотреть документ →
Рекомендации наших юристов и адвокатов
1. Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на квартиру.
Проверяется соответствие заявленных параметров квартиры данным Единого государственного реестра недвижимости. Наличие несовпадений может означать: была допущена техническая ошибка сотрудником Росреестра или предоставлена заведомо ложна информация.
2. Проверка сведений на наличие/отсутствие обременений, арестов, запретов сделок.
Наличие таких ограничений будет основанием для приостановки или отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Требуется обязательный анализ таких ограничений в ретроспективе. Из официальной выписки ЕГРН возможно ознакомится только с ситуацией на сегодняшний день, поэтому для того, чтобы понять, что происходило ранее, необходимо иметь доступ к полной информации Россреестра: в ней можно найти причины наложения обременений, арестов (возможно, уже снятых).
3. Проверка истории переходов права собственности по квартире и исключение рисков по признанию предыдущих сделок недействительными, в том числе третьими лицами.
В открытом доступе (можно заказать) находятся сведения об истории перехода прав собственности. В данной выписке можно увидеть всех владельцев данной квартиры, названия документов-основания и даты заключения сделок. Эта возможность появилась относительно недавно, и она безусловно помогает ответить на ряд вопросов. Но, к сожалению, для детальной проверки, этого недостаточно, так как требуются, как минимум, паспортные данные всех бывших собственников для проверки их по базам судов, исполнительных производств и т.д. на наличие судебных споров, долговых обязательств, банкротств и т.д. Также требуется информация о регистрации в Росреестре документов: решений судов, определений, заявлений об ограничениях (изложено выше в п.2.). Поэтому для максимально глубокой проверки юридической чистоты просто необходимо найти возможность получить доступ к полной информации Росреестра. В случае выявления каких-то из вышеперечисленных «нежелательных сведений» требуется их детальный анализ, это не всегда означает полный отказ от приобретения такой недвижимости, чаще это повод запросить у продавца дополнительные документы для Вашей защиты после покупки квартиры).
4. Проверка на возможное банкротство продавца (состояние близкое к банкротству).
Согласно ФЗ «О банкротстве физических лиц», сделка по отчуждению недвижимости, которая была совершена в течении 3 лет до признания продавца банкротом, может быть признана судом не заключенной. В данном случае проверка производится на момент обращения, при этом продавец проверяется не только на банкротство, но и на наличие судебных споров по долгам, изучается его кредитная история.
5. Проверка на наличие судебных споров в отношении продавца и его квартиры.
В соответствии со всеми записями о регистрации по месту жительства продавца/продавцов изучается делопроизводство районных, городских судов на предмет наличия любых споров, связанных с личностями собственников за последние 10 лет (для приватизации до 21 года), а также с самой квартирой. При их наличии профильные юристы дают оценку рискам для покупателя.
6. Проверка на наличие исполнительных производств.
Наличие у продавца непогашенных задолженностей само по себе не фатально - это могут быть просто автомобильные штрафы, но если сумма долга существенна (соизмерима со стоимостью квартиры), то это говорит о существенных рисках для покупателя.
7. Проверка продавца/продавцов на дееспособность.
Если было вынесено решение суда о признании продавца недееспособным, данный факт будет установлен на этапе проверок в п.3 и п.5. Для остальных случаев требуются справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием (с осмотром). Справок из ПНД и НД об отсутствии на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – не достаточно! Эти справки говорят только о том, что человек сам не обращался, в т.ч. экстренно, но совершенно не отвечают на вопрос о дееспособности продавца. При проведении медицинского освидетельствования и получении справок оплачивается гос.пошлина в пределах 1200 рублей. Вопрос о проведении освидетельствования лучше поднимать на этапе внесения аванса, если это заранее не оговаривалось.
8. Проверка на наличие заявлений о правопритязаниях.
Если было вынесено решение суда о признании продавца недееспособным, данный факт будет установлен на этапе проверок в п.3 и п.5. Для остальных случаев требуются справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием (с осмотром). Справок из ПНД и НД об отсутствии на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – не достаточно! Эти справки говорят только о том, что человек сам не обращался, в т.ч. экстренно, но совершенно не отвечают на вопрос о дееспособности продавца. При проведении медицинского освидетельствования и получении справок оплачивается гос.пошлина в пределах 1200 рублей. Вопрос о проведении освидетельствования лучше поднимать на этапе внесения аванса, если это заранее не оговаривалось.
9. Проверка паспорта продавца/продавцов на подлинность.
Проверяется паспорт на подлинность в базе МВД РФ. Несовпадение данных, как минимум, означает просто приостановку государственной регистрации перехода права собственности (при технической ошибке) или риски потерять и деньги, и недвижимость (при мошеннических действиях).
10. Проверка режима имущества супругов на момент обретения права собственности на квартиру.
Для отчуждения недвижимости требуется нотариальное согласие супруга, если она приобреталась в браке. Даже если брак был заключен позже (возможно был заключен брачный договор) для исключения рисков признания сделки недействительной по заявлению супруга продавца, также запрашивается нотариальное согласие супруга с дополнительной формулировкой об отсутствии брачного договора (это распространяется в том числе на квартиры, полученные в собственность на безвозмездной основе: приватизация, дарение, наследство).
11. Проверка на наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой.
Если первичное право собственности возникло в порядке приватизации, и кто-то из зарегистрированных лиц отказался от приватизации в пользу остальных, то такой гражданин имеет пожизненное право пользования данной жилой площадью, в независимости от смены собственников (право распространяется до момента снятия его с рег.учета). Для то чтобы выявить эту категорию граждан необходимо запрашивать архивную выписку из домовой книги. Проблема может заключаться в том, что согласно 152-ФЗ «О персональных данных» граждане могут официально получать архивные выписки из домовой книги только за период своего владения жилой недвижимостью (есть пути решения этой проблемы). Также данная архивная выписка покажет возможное снятие с рег.учета несовершеннолетних и осужденных за уголовные преступления, которые после выписки автоматически выпадают из числа участников в приватизации, и теряют долю в недвижимости. Несовершеннолетние могут обжаловать такие действия с момента достижения 18-летия в течении 3 лет (то есть, например, если ребенок родился за 1 год до приватизации, был сначала прописан, а перед приватизацией выписан, у него есть шанс восстановить срок исковой давности и аннулировать приватизацию спустя 20 лет, в связи с нарушением его прав). Для осужденных – в течении 3 лет с момента освобождения.
12. Проверка сведений об использовании/неиспользовании средств материнского капитала (контроль за соблюдением прав несовершеннолетних).
При нарушении прав несовершеннолетних возникают риски признания договора купли-продажи незаключенным, в том числе, если использован материнский капитал, и продавцы об этом умолчали (при использовании мат капитала, продавцы обязаны обращаться в органы опеки и попечительства за получением постановления).
13. Проверка на наличие лиц, зарегистрированных в квартире на момент сделки.
Перед сделкой купли-продажи все зарегистрированные должны быть сняты с учета. В некоторых случаях, например, при альтернативных сделках, продавцы ставят как обязательное условие выписку после сделки. В целом это возможно, если доступом к получению денежных средств/части денежных средств будет выписка из домовой книги с отсутствием зарегистрированных лиц (не распространяется на лиц, указанных в п.15: их не выписать даже по решению суда).
14. Проверка на наличие особых отметок.
В случае несовпадения данных по жилому помещению при объединении двух информационных баз ГКН и ЕГРП в Едином государственном реестре недвижимости (в 2017 г.), в разделе «особые отметки» прописывался статус «актуальные незасвидетельствованные». Поэтому, если в сведеньях полученных из ЕГРН, обнаруживаются данные отметки, необходимо дополнительно запрашивать информацию о причинах их появления.
15. Проверка на возможность «Изъятия объекта для государственных и муниципальных нужд».
Данную информацию также можно запросить из Единого государственного реестра недвижимости. При наличии таких записей в ЕГРН при попытке регистрации перехода права собственности стороны получат отказ Росреестра. Если же регистрация пройдет по каким-то причинам, риск потерять данный объект недвижимости близок к 100%.
16. Проверка документов, подтверждающих взаиморасчеты по предыдущей сделки с квартирой.
Отсутствие расписки (при использовании ячейки) или выписки по счету (при использовании аккредитива), несет в себе дополнительные риски для покупателя, тем более, если сделка совершалась менее 3 лет назад (3 года срок исковой давности).
17. Подтверждение отсутствия долгов по оплате за коммунальные услуги и за капитальный ремонт.
На момент сделки необходимо получить подтверждение (в виде квитанций) от продавца, о том, что все долги погашены. Не смотря на тот факт, что по закону ответственность за неоплату ком. услуг возлагается на предыдущего собственника, управляющие компании будут пытаться взыскать эти долги уже с нового владельца. Ответственность за неоплату капитального ремонта дома однозначно ляжет на нового собственника.
18. Проверка на неузаконенную перепланировку.
С 1 января 2021 года ужесточается ответственность за неузаконенную перепланировку. Пока не до конца ясно, каким образом это будет выявляться, но ясно то, что стоимость решения этой проблемы будет только расти. При этом по-прежнему для регистрации перехода права собственности на квартиру не требуется никаких документов БТИ. Это может вскрыться только при ипотечной сделке, когда требуется предоставить оценочный отчет (делается, после выезда инженера-оценщика на объект).
19. Проверка сведений о доме (аварийность/снос).
В ближайшее время эта информация будет доступна в базе ЕГРН, в данный момент ознакомиться с ней возможно то на сайте муниципалитета, в зоне действия которого находится дом. Довольно актуально для незаконного строительства и реконструкций 90-х и начала 2000-х годов (некоторые объекты периодически сносятся несмотря на то, что они были официально зарегистрированы в свое время в Росреестре).
20. Проверка на принадлежность к объектам культурного наследия.
Информация запрашивается из базы ЕГРН. Если дом подпадает под данную категорию, на него могут быть наложены ограничения такие как: невозможность установки кондиционеров, замены оконных блоков и т.д.
Что включает в себя услуга "сопровождение сделки при покупке квартиры"?
-
1
Участие в переговорах
Благодаря многолетнему опыту проведения сделок c недвижимостью, юристы компании "ИНОКА" не только примут участие в переговорном процессе, но и возможно помогут выявить риски уже на этапе переговоров (конечно при их наличии), что сбережет Вам не только время, но и деньги потраченные на проверку квартиры и подготовку к сделке. На начальном этапе обсуждается среди прочего стоимость квартиры, зафиксированная в договоре купли-продажи. Большой процент сделок на рынке проходит с занижением стоимости, а иногда озвучиваются предложения даже по завышению стоимости. Юрист, закрепленный за Вашей сделкой, в любом случае сможет минимизировать риски.
-
2
Внесение аванса
Опытный юрист сопроводит Вас при внесении аванса и подготовит: предварительный договор купли- продажи, договор аванса, задатка, максимально защищающий Ваши интересы, согласует основные детали предстоящей сделки с контрагентом или его представителями на выгодных условиях, запросит у продавца, согласно достигнутым договоренностям, все необходимые дополнительные документы: ПНД и НД с медицинским освидетельствованием, нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры и другие в зависимости от конкретной ситуации. В предварительном договоре пропишет все возможные риски, которые могут быть выявлены при проведении проверки квартиры, что в случае их обнаружения позволит вернуть все внесенные денежные средства (в случае отсутствия этих пунктов в договоре, это будет воспринято продавцом как односторонний отказ от сделки с потерей аванса). По Вашему желанию возможно провести юридическую проверку и до внесения аванса, но здесь возникает риск того, что квартира «уйдет» другому покупателю, так как полноценная проверка всегда занимает некоторое время. В связи с этим мы рекомендуем сначала «забронировать» квартиру со снятием с рекламы, после чего неспеша делать проверку и готовить сделку.
-
3
Проверка чистоты сделки
Проведем полную проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры, а также проверим всех бывших собственников на предмет банкротств, долгов и имущественных споров. Для выполнения данной проверки требуется предоставить нашим юристам только адрес объекта или его кадастровый номер. Все необходимые документы, включая договор купли-продажи, акт приема-передачи, нотариальные доверенности, решения судов, определения судов, паспортные данные всех бывших собственников и др. документы, мы получим от наших партнеров из независимых источников (по запросу клиентов). Если первичное право собственности возникло в результате приватизации, мы проверим всех зарегистрированных лиц с момента вселения до подписания договора передачи (решения суда). Для этого получим архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Для снижения рисков, связанных с ограничением дееспособности продавца, организуем его медицинское освидетельствование: к сожалению, справки ПНД и НД без осмотра врача (медицинского освидетельствования) эти риски не снимают. По результатам проверки выдается подробное юридическое заключение.
-
4
Проведение сделки
Подготовим договор купли-продажи, договоры доступа к денежным средствам или договор-условие раскрытия аккредитива, акты приема-передачи, расписки. Организуем безопасный процесс передачи денежных средств при проведении сделки в выбранном Вами отделении банка. Сделаем это через депозитарную ячейку (расчет наличными) или счет-аккредитив (безналичный расчет). Наиболее удобны расчеты через аккредитив, но существуют формы сделок, когда лучше провести их с помощью арендованной ячейки.
-
5
Регистрация сделки
После подписания всех документов, наши юристы сопроводят Вас для регистрации перехода права собственности на квартиру в в Росреестре (МФЦ) или сделают это самостоятельно по нотариальной доверенности. Документы, прошедшие государственную регистрацию, получат и передадут Вам после закрытия сделки в банке. Срок государственной регистрации от 1 до 12 рабочих дней в зависимости от вида сделки.
-
6
Закрытие сделки
Организация закрытия сделки Вашим представителем: проведение окончательных взаиморасчетов, передача ключей, подписание акта приема-передачи и передача расписки, обязательства. При закрытии сделки, юридическая компания ИНОКА, выдает гарантийный сертификат на данную сделку сроком на 10 лет (срок исковой давности в РФ составляет 3 года, в ряде случаев может быть увеличен до 10 лет).
Полезная информация для покупателя
ПРОДАВЕЦ НА СТАДИИ БАНКРОТСТВА
Сделка может быть оспорена в суде кредиторами в течении 3х лет на основании 127-ФЗ
ОСПАРИВАНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИРЫ
Выписанные перед приватизацией несовершеннолетние, могут оспорить приватизацию (договор приватизации, решение суда) по достижении совершеннолетия.
ЛИЦА, ОТКАЗАВШИЕСЯ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ, ИМЕЮТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ, НЕЗАВИСИМО ОТ СМЕНЫ ВЛАДЕЛЬЦЕВ.
Отказавшиеся от приватизации в пользу оставшихся, не могут быть выселены из жилого помещения по общим основаниям. Они сохраняют право проживания в жилом помещении даже после смены владельцев.
КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СВЯЗИ С ПРИЗНАНИЕМ ПРОДАВЦА НЕДЕЕСПОСОБНЫМ.
Только медицинское освидетельствование продавца непосредственно перед сделкой с высокой вероятностью защитит покупателя. ПНД и НД (об учете граждан в психоневрологическом и наркологическом диспансерах) без медицинского освидетельствования, показывают только то, что гражданин не обращался в данные учреждения по месту жительства. Но не отвечают на вопрос о дееспособности данного человека.
О юридическом сопровождении сделки с квартирой
Безусловно снятие всех зарегистрированных - это лучший сценарий. Но бывает так, что продавцы озвучивают как обязательное условие «выписку» после сделки. В этом случае необходимо понять, была ли когда-то эта квартира приватизирована, и, если так, сразу же ознакомиться с архивной выпиской из домовой книги. Есть одна категория граждан (отказавшиеся от приватизации в пользу остальных), которые имеют пожизненное право пользование данной квартирой в независимости от смены владельцев. Таких «жильцов» невозможно снять с регистрационного учета даже по решению суда. Что касается остальных, то они однозначно будут выписаны из квартиры по решению суда в независимости от возраста. Но в такой сделке будет правильным прописать это условие (выписка), как обязательное условие доступа к денежным средствам (ячейка или аккредитив).