СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на дом и земельный участок.

Проверяется соответствие заявленных параметров дома и земельного участка данным Единого государственного реестра недвижимости. Наличие несовпадений может означать: была допущена техническая ошибка сотрудником Росреестра или предоставлено заведомо ложная информация.

2. Проверка на возможное наложение смежных земельных участков.

К сожалению, довольно часто границы участков могут накладываться друг на друга. Чаще всего это связано с тем, что понятие межевание появилось относительно недавно. Границы участков, которые были оформлены за десятилетия до принятых в наше время процедур установления координат, зачастую не совпадают с официальными данными, в связи с чем необходимо устанавливать не только реальное положение участка (границы заборов), но и сравнивать координаты с официальными картами и сведениями официальных реестров.

3. Проверка расположения дома, хозяйственных построек и тд. относительно границ участка, дорог, линий электропередач и др. в соответствие со СНиП 30-02-97.

Согласно СНиП 30-02-97 (Строительные нормы и правила), существуют минимальные допустимые отступы от объектов при застройке участка. Нарушение этих норм грозит собственнику судебными спорами вплоть до сноса строений.

4. Проверка на принадлежность к зонам с особыми условиями использования.

Это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны. Другими словами, это может быть полный запрет на строительство и т.д.

5. Проверка на наличие «красных линий».

Так выделяются границы территорий, которые предназначены для общего использования: линии электропередач, улицы, скверы, автомобильные дороги, парки, линии связи, железные дороги, площади, трубопроводы. Красные линии в некоторых случаях могут проходить по территории участков в частной собственности. Их наложение можно оспорить по решению суда, до этого момента – это существенные ограничения строительства.

6. Проверка минимальных расстояний от объектов магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов.

7. Проверка на наличие/отсутствие сервитута.

Ограничение, которое накладывается по решению суда или соглашению.

8. Проверка правомерности обеспечения земельного участка коммуникациями.

Договоры и другую документацию от управляющей компании коттеджного поселка, СНТ, ДНП и пр. для последующего анализа предоставляет Заказчик.

9. Проверка сведений на наличие/отсутствие обременений, арестов, запретов сделок с недвижимым имуществом.

Наличие таких ограничений будет основанием для приостановки или отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на дом и участок. Требуется обязательный анализ таких ограничений в ретроспективе. Из официальной выписки ЕГРН возможно ознакомится только с ситуацией на сегодняшний день, поэтому для того, чтобы понять, что происходило ранее, необходимо иметь доступ к полной информации Россреестра: в ней можно найти причины наложения обременений, арестов (возможно, уже снятых).

10. Проверка на наличие особых отметок.

В случае несовпадения данных по объектам недвижимости при объединении двух информационных баз ГКН и ЕГРП в Едином государственном реестре недвижимости (в 2017 г.), в разделе «особые отметки» прописывался статус «актуальные незасвидетельствованные». Поэтому, если в сведеньях полученных из ЕГРН, обнаруживаются данные отметки, необходимо дополнительно запрашивать информацию о причинах их появления.

11. Проверка на наличие заявлений о правопритязаниях.

Наличие данных заявлений говорит о том, что в данный момент в Росреестре рассматривается какое-то заявление о проведении регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости.

12. Проверка истории переходов права собственности по дому и отдельно по земельному участку, исключение рисков по признанию предыдущих сделок недействительными, в том числе, третьими лицами.

В открытом доступе (можно заказать) находятся сведения об истории перехода прав на дом и отдельная выписка на земельный участок (т.к. два кадастровых номера). В них можно увидеть всех владельцев данной недвижимости, названия документов основания и даты заключения сделок. Эта возможность появилась относительно недавно, и она безусловно помогает ответить на ряд вопросов. Но, к сожалению, для детальной проверки, этого недостаточно, так как требуются, как минимум, паспортные данные всех бывших собственников для проверки их по базам судов, исполнительных производств и т.д. на наличие судебных споров, долговых обязательств, банкротств и т.д. Требуется информация о регистрации в Росреестре документов (решений судов, определений, заявлений) об ограничениях. Поэтому для максимально глубокой проверки юридической чистоты просто необходимо найти возможность получить доступ к полной информации Росреестра. В случае выявления каких-то из вышеперечисленных «нежелательных сведений» требуется их детальный анализ, это не всегда означает полный отказ от приобретения такой недвижимости. Чаще это повод запросить у продавца дополнительные документы для Вашей защиты после покупки.

13. Проверка паспорта продавца/продавцов на подлинность.

Проверяется паспорт на подлинность в базе МВД РФ. Несовпадение данных, как минимум, означает просто приостановку государственной регистрации перехода права собственности (при технической ошибке) или риски потерять и деньги, и недвижимость (при мошеннических действиях).

14. Проверка на возможное банкротство продавца (состояние близкое к банкротству).

Согласно ФЗ «О банкротстве физических лиц», сделка по отчуждению недвижимости, которая была совершена в течении 3 лет до признания продавца банкротом, может быть признана судом не заключенной. В данном случае проверка производится на момент обращения, при этом продавец проверяется не только на банкротство, но и на наличие судебных споров по долгам, изучается его кредитная история и наличие исполнительных производств.

15. Проверка на наличие исполнительных производств.

Наличие у продавца непогашенных задолженностей само по себе не фатально - это могут быть просто автомобильные штрафы, но если сумма долга существенна (соизмерима со стоимостью земельного участка), то это говорит о существенных рисках для покупателя.

16. Проверка на наличие судебных споров в отношении продавца и его недвижимости.

В соответствии со всеми записями о регистрации по месту жительства продавца/продавцов изучается делопроизводство районных, городских судов на предмет наличия любых споров, связанных с личностями собственников за последние 10 лет (срок исковой давности по гражданским делам составляет в РФ 3 года, но в ряде случаев может быть увеличен до 10 лет), а также с самим объектом недвижимости. При их наличии профильные юристы дают оценку рискам для покупателя.

17. Проверка режима имущества супругов на момент обретения права собственности.

Для отчуждения любой недвижимости, в том числе жилого дома требуется нотариальное согласие супруга, если она приобреталась в браке. Даже если брак был заключен позже (возможно был заключен брачный договор) для исключения рисков признания сделки недействительной по заявлению супруга продавца, также запрашивается нотариальное согласие супруга с дополнительной формулировкой об отсутствии брачного договора (это распространяется в том числе на объекты, полученные в собственность на безвозмездной основе: приватизация, дарение, наследство).

18. Проверка продавца/продавцов на дееспособность.

Если было вынесено решение суда о признании продавца недееспособным, данный факт будет установлен на этапе проверок в п.12 и п.16 . Для остальных случаев требуются справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием (с осмотром). Справок из ПНД и НД об отсутствии на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – не достаточно! Эти справки говорят только о том, что человек сам не обращался, в т.ч. экстренно, но совершенно не отвечают на вопрос о дееспособности продавца. При проведении медицинского освидетельствования и получении справок оплачивается гос.пошлина в пределах 1300 рублей. Вопрос о проведении освидетельствования лучше поднимать на этапе внесения аванса, если это заранее не оговаривалось.

19. Проверка на возможность «Изъятия объекта для государственных и муниципальных нужд»

Данную информацию также запрашивается из Единого государственного реестра недвижимости. При наличии таких записей в ЕГРН при попытке регистрации перехода права собственности стороны получат отказ Росреестра. Если же регистрация пройдет по каким-то причинам, риск потерять дом близок к 100%.

20. Проверка документов по взаиморасчетам по предыдущей сделки этого объекта недвижимости.

Отсутствие расписки (при использовании ячейки) или выписки по счету (при использовании аккредитива), несет в себе дополнительные риски для покупателя, тем более, если сделка совершалась менее 3 лет назад (3 года срок исковой давности).

21. Проверка на наличие лиц, сохраняющих право пользования жилой недвижимостью.

Часть отдельных жилых домов, полученные владельцами на безвозмездной основе -приватизировались. Если первичное право собственности возникло в порядке приватизации, и кто-то из зарегистрированных лиц отказался от приватизации в пользу остальных, то такой гражданин имеет пожизненное право пользования данным домом в независимости от смены собственников (право распространяется до момента снятия его с рег.учета). Для то чтобы выявить эту категорию граждан необходимо запрашивать архивную выписку из домовой книги. Проблема может заключаться в том, что согласно 152-ФЗ «О персональных данных» граждане могут официально получать архивные выписки из домовой книги только за период своего владения жилой недвижимостью (есть пути решения этой проблемы). Также данная архивная выписка покажет возможное снятие с рег.учета несовершеннолетних и осужденных за уголовные преступления, которые после выписки автоматически выпадают из числа участников в приватизации, и теряют долю в недвижимости. Несовершеннолетние могут обжаловать такие действия с момента достижения 18-летия в течении 3 лет (то есть, например, если ребенок родился за 1 год до приватизации, был сначала прописан, а перед приватизацией выписан, у него есть шанс восстановить срок исковой давности и аннулировать приватизацию спустя 20 лет, в связи с нарушением его прав). Для осужденных – в течении 3 лет с момента освобождения.

22. Проверка на наличие лиц, зарегистрированных в доме на момент сделки.

Перед сделкой купли-продажи все зарегистрированные должны быть сняты с учета. В некоторых случаях, например, при альтернативных сделках, продавцы ставят как обязательное условие выписку после сделки. В целом это возможно, если доступом к получению денежных средств/части денежных средств будет выписка из домовой книги с отсутствием зарегистрированных лиц (не распространяется на лиц, указанных в п.21: их не выписать даже по решению суда).

23. Проверка сведений об использовании/неиспользовании средств материнского капитала (контроль за соблюдением прав несовершеннолетних).

При нарушении прав несовершеннолетних возникают риски признания договора купли-продажи незаключенным, в том числе, если использован материнский капитал, и продавцы об этом умолчали (при использовании мат капитала, продавцы обязаны обращаться в органы опеки и попечительства за получением постановления).

24. Подтверждение отсутствия долгов по оплате за коммунальные услуги и по др. сборам.

На момент сделки необходимо получить подтверждение (в виде квитанций) от продавца, о том, что все долги погашены. Не смотря на тот факт, что по закону ответственность за неоплату ком. услуг возлагается на предыдущего собственника, управляющая компания/администрации поселка будет пытаться взыскать эти долги уже с нового владельца.

25. Проверка на неузаконенную перепланировку.

С 1 января 2021 года ужесточается ответственность за неузаконенную перепланировку. В большей степени это касается квартир в многоквартирных домах, но и в частных жилых домах не должно быть красных линий на плане. Пока не до конца ясно, каким образом это будет выявляться, однако однозначно то, что стоимость решения этой проблемы будет только расти. При этом по-прежнему для регистрации перехода права собственности не требуется никаких документов БТИ. Это может вскрыться только при ипотечной сделке, когда требуется предоставить оценочный отчет (делается, после выезда инженера-оценщика на объект).

26. Проверка сведений о доме (аварийность/снос).

В ближайшее время эта информация будет доступна в базе ЕГРН, в данный момент ознакомиться с ней возможно то на сайте муниципалитета, в зоне действия которого находится дом. Довольно актуально для незаконного строительства и реконструкций 90-х и начала 2000-х годов (некоторые объекты периодически сносятся несмотря на то, что они были официально зарегистрированы в свое время в Росреестре).

27. Проверка на принадлежность к объектам культурного наследия.

Информация запрашивается из базы ЕГРН. Если дом подпадает под данную категорию, на него могут быть наложен целый ряд ограничений.