ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Вам необходимо только
подобрать земельный участок
Всю организацию безопасной
сделки мы возьмем на себя
Рейтинг юридической компании «ИНОКА» с 2009 года
Наши гарантии безопасности сделки с недвижимостью
Первичная консультация бесплатная
От Вас - только кадастровый номер
Выберите пакет услуг
Проверка земельного участка
Проведем анализ истории земельного участка на наличие рисков
Что входит:
- Получим всю необходимую информацию по участку из независимых источников (по кадастровому номеру)
- Проверим документы,
представленные продавцом По кадастровому номеру или адресу участка мы получаем всю необходимую информацию, но бывают исключения, когда при изучении документов возникает необходимость запросить дополнительные сведения у продавца
- Проведем анализ истории
на наличие рисков, связанных с
земельным участком Изучим все заключенные сделки в прошлом по этому земельному участку. Проверим на принадлежность к зонам с особыми условиями использования. Проверим на возможное наложение смежных участков, на наличие/отсутствие сервитута. Проверим на наличие красных линий.
Проверка участка и собственников
Оценка всех рисков по сделке + письменное юридическое заключение с рекомендациями
Что входит:
- Получим всю необходимую информацию по участку из независимых источников (по кадастровому номеру)
- Проверим документы,
представленные продавцом По кадастровому номеру или адресу участка мы получаем всю необходимую информацию, но бывают исключения, когда при изучении документов возникает необходимость запросить дополнительные сведения у продавца
- Проведем анализ истории
на наличие рисков, связанных с
земельным участком Изучим все заключенные сделки в прошлом по этому земельному участку. Проверим на принадлежность к зонам с особыми условиями использования. Проверим на возможное наложение смежных участков, на наличие/отсутствие сервитута. Проверим на наличие красных линий.
- Проверим информацию по
собственникам, (в том числе по
предыдущим) на риски, связанные с
их личностями (суды, исп.
производства, действительность
паспортов, мед. информация и тд.) С полным списком рисков вы можете ознакомиться, открыв ниже документ – юридическое заключение
- Проведем анализ договоров с управляющей компанией поселка, СНТ, ДНП и пр.
- Проведем проверку легитимности обеспечения земельного участка коммуникациями.
- Подготовим юридическое
заключение с описанием
ретроспективных событий по участку,
рисков, рекомендаций В заключении будут указаны все существующие риски (при их наличии), рекомендации по дополнительным способам защиты покупателя. К заключению будут приложены все документы, которые запрашивались для анализа сделки.
- В услугу включена проверка до 2-х участков Если в результате экспресс-проверки, перед подготовкой письменного юридического заключения, юрист придет к выводу, что данный земельный участок не рекомендуется приобретать из-за высоких рисков, а покупатель с согласится с доводами, за проверку следующего участка дополнительная плата не взымается. То есть в рамках заключенного договора может быть проверено до 2-х земельных участков.
Покупка земельного участка
Проверка участка и собственников + полное юридическое сопровождение сделки
Что входит:
- Все услуги из пакета «Проверка участка и собственников»
- Разработаем договор аванса/задатка, примем участие в переговорах при его подписании Зафиксируем в данном договоре все достигнутые договоренности, условия расторжения и возврат аванса или задатка (выплачивается в двойном размере) в случае его расторжения
- Запросим у продавца дополнительные документы для
проверки юридической чистоты сделки Документы-основания регистрации права собственности, справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием, подтверждения взаиморасчётов по предыдущей сделке, (если прошло менее 3 лет) и пр.
- Согласуем c продавцом все детали предстоящей сделки На встрече с контрагентом или его представителем обсудим основные этапы сделки: обязательства сторон по предоставлению документов, порядок и сроки взаимодействия (при необходимости, банком, оценочной компанией)
- Подготовим и согласуем основной договор купли-продажи участка, другие документы по сделке
- Организуем безопасные взаиморасчеты сторон через аккредитив или ячейку банка
- Организуем регистрацию перехода права собственности на земельный участок
- Предоставим гарантии на компенсацию ущерба до 100 миллионов рублей (по договору страхования с САО «РЕСО-Гарантия») если он будет причинен вследствие нашей ошибки
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по результатам проверки земельного участка
Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде.
К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.
Посмотреть документ →
Рекомендации наших юристов и адвокатов
1. Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на земельный участок.
Проверяется соответствие заявленных параметров объекта недвижимости данным Единого государственного реестра недвижимости. Наличие несовпадений может означать: была допущена техническая ошибка сотрудником Росреестра или предоставлена заведомо ложная информация.
2. Проверка на возможное наложение смежных земельных участков.
К сожалению, довольно часто границы участков могут накладываться друг на друга. Чаще всего это связано с тем, что понятие межевание появилось относительно недавно. Границы участков, которые были оформлены за десятилетия до принятых в наше время процедур установления координат, зачастую не совпадают с официальными данными, в связи с чем необходимо устанавливать не только реальное положение участка (границы заборов), но и сравнивать координаты с официальными картами и сведениями официальных реестров.
3. Проверка на принадлежность к зонам с особыми условиями использования.
Это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны. Другими словами, это может быть полный запрет на строительство на этом земельном участке и т.д.
4. Проверка на наличие «красных линий».
Так выделяются границы территорий, которые предназначены для общего использования: линии электропередач, улицы, скверы, автомобильные дороги, парки, линии связи, железные дороги, площади, трубопроводы. Красные линии в некоторых случаях могут проходить по территории участков в частной собственности. Их наложение можно оспорить по решению суда, до этого момента – это существенные ограничения строительства.
5. Проведем проверку правомерности обеспечения земельного участка коммуникациями.
Договоры и другую документацию от управляющей компании коттеджного поселка, СНТ, ДНП и пр. для последующего анализа предоставляет Заказчик.
6. Проверка на наличие/отсутствие сервитута.
Ограничение, которое накладывается по решению суда или соглашению.
7. Проверка минимальных расстояний от объектов магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов.
8. Проверка сведений на наличие/отсутствие обременений, арестов, запретов сделок с земельным участком.
Наличие таких ограничений будет основанием для приостановки или отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок. Требуется обязательный анализ таких ограничений в ретроспективе. Из официальной выписки ЕГРН возможно ознакомится только с ситуацией на сегодняшний день, поэтому для того, чтобы понять, что происходило ранее, необходимо иметь доступ к полной информации Россреестра: в ней можно найти причины наложения обременений, арестов (возможно, уже снятых).
9. Проверка на наличие особых отметок.
В случае несовпадения данных по объектам недвижимости при объединении двух информационных баз ГКН и ЕГРП в Едином государственном реестре недвижимости (в 2017 г.), в разделе «особые отметки» прописывался статус «актуальные незасвидетельствованные». Поэтому, если в сведеньях полученных из ЕГРН, обнаруживаются данные отметки, необходимо дополнительно запрашивать информацию о причинах их появления.
10. Проверка истории переходов права собственности объекта недвижимости и исключение рисков по признанию предыдущих сделок недействительными, в том числе, третьими лицами.
В открытом доступе (можно заказать) находятся сведения об истории перехода прав на участок. В данной выписке можно увидеть всех владельцев данной земли, названия документов основания и даты заключения сделок. Эта возможность появилась относительно недавно, и она безусловно помогает ответить на ряд вопросов. Но, к сожалению, для детальной проверки, этого недостаточно, так как требуются, как минимум, паспортные данные всех бывших собственников для проверки их по базам судов, исполнительных производств и т.д. на наличие судебных споров, долговых обязательств, банкротств и т.д., требуется информация о регистрации в Росреестре документов (решений судов, определений, заявлений) об ограничениях. Поэтому для максимально глубокой проверки юридической чистоты просто необходимо найти возможность получить доступ к полной информации Росреестра. В случае выявления каких-то из вышеперечисленных «нежелательных сведений» требуется их детальный анализ, что не всегда означает полный отказ от приобретения такой недвижимости. Чаще это повод запросить у продавца дополнительные документы для Вашей защиты после покупки.
11. Проверка на наличие заявлений о правопритязаниях.
Наличие данных заявлений говорит о том, что в данный момент в Росреестре рассматривается какое-то заявление о проведении регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости.
12. Проверка участка на возможность «Изъятия объекта для государственных и муниципальных нужд».
При наличии таких записей в ЕГРН при попытке регистрации перехода права собственности стороны получат отказ Росреестра. Если же регистрация пройдет по каким-то причинам, риск потерять данный объект недвижимости близок к 100%.
13. Проверка паспорта продавца/продавцов на подлинность.
Проверяется паспорт на подлинность в базе МВД РФ. Несовпадение данных, как минимум, означает просто приостановку государственной регистрации перехода права собственности (при технической ошибке) или риски потерять и деньги, и недвижимость (при мошеннических действиях).
14. Проверка на возможное банкротство продавца (состояние близкое к банкротству).
Согласно ФЗ «О банкротстве физических лиц», сделка по отчуждению недвижимости, которая была совершена в течении 3 лет до признания продавца банкротом, может быть признана судом не заключенной. В данном случае проверка производится на момент обращения, при этом продавец проверяется не только на банкротство, но и на наличие судебных споров по долгам, изучается его кредитная история и наличие исполнительных производств.
15. Проверка на наличие исполнительных производств.
Наличие у продавца непогашенных задолженностей само по себе не фатально - это могут быть просто автомобильные штрафы, но если сумма долга существенна (соизмерима со стоимостью земельного участка), то это говорит о существенных рисках для покупателя.
16. Проверка на наличие судебных споров в отношении продавца и его недвижимости.
В соответствии со всеми записями о регистрации по месту жительства продавца/продавцов изучается делопроизводство районных, городских судов на предмет наличия любых споров, связанных с личностями собственников за последние 10 лет (срок исковой давности по гражданским спорам составляет 3 года, но в ряде случаев может быть увеличен до 10 лет), а также с самим участком. При их наличии профильные юристы дают оценку рискам для покупателя.
17. Проверка режима имущества супругов на момент обретения права собственности.
Для отчуждения любой недвижимости, в т.ч. и земельного участка требуется нотариальное согласие супруга, если он приобретался в браке. Даже если брак был заключен позже (возможно был заключен брачный договор) для исключения рисков признания сделки недействительной по заявлению супруга продавца, также запрашивается нотариальное согласие супруга с дополнительной формулировкой об отсутствии брачного договора (это распространяется в том числе на объекты, полученные в собственность на безвозмездной основе: приватизация, дарение, наследство).
18. Проверка продавца/продавцов на дееспособность.
Если было вынесено решение суда о признании продавца недееспособным, данный факт будет установлен на этапе проверок в п.10 и п.16. Для остальных случаев требуются справки ПНД и НД с медицинским освидетельствованием (с осмотром). Справок из ПНД и НД об отсутствии на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере – не достаточно! Эти справки говорят только о том, что человек сам не обращался, в т.ч. экстренно, но совершенно не отвечают на вопрос о дееспособности продавца. При проведении медицинского освидетельствования и получении справок оплачивается гос.пошлина в пределах 1300 рублей. Вопрос о проведении освидетельствования лучше поднимать на этапе внесения аванса, если это заранее не оговаривалось.
19. Проверка документов по взаиморасчетам по предыдущей сделки с этим земельным участком.
Отсутствие расписки (при использовании ячейки) или выписки по счету (при использовании аккредитива), несет в себе дополнительные риски для покупателя, тем более, если сделка совершалась менее 3 лет назад (3 года срок исковой давности).
20. Подтверждение отсутствия долгов по оплате взносов, коммунальных платежей и пр.
На момент сделки необходимо получить подтверждение (в виде квитанций) от продавца, о том, что у него отсутствуют долги перед управляющей компанией/администрацией. Не смотря на тот факт, что по закону ответственность за неоплату таких услуг возлагается на предыдущего собственника, управляющие компании будут пытаться взыскать эти долги уже с нового владельца.
Что включает в себя услуга "сопровождение сделки при покупке земельного участка"?
-
1
Участие в переговорах
Благодаря многолетнему опыту проведения сделок c недвижимостью, юристы компании "ИНОКА" не только примут участие в переговорном процессе, но и возможно помогут выявить риски уже на этапе переговоров (конечно при их наличии), что сбережет Вам не только время, но и деньги потраченные на проверку участка и подготовку к сделке. На начальном этапе обсуждается среди прочего стоимость земельного участка, зафиксированная в договоре купли-продажи. Большой процент сделок на рынке проходит с занижением стоимости, а иногда озвучиваются предложения даже по завышению стоимости. Юрист, закрепленный за Вашей сделкой, в любом случае сможет минимизировать риски.
-
2
Внесение аванса
Опытный юрист сопроводит Вас при внесении аванса и подготовит: предварительный договор купли- продажи, договор аванса, задатка, максимально защищающий Ваши интересы, согласует основные детали предстоящей сделки с контрагентом или его представителями на выгодных условиях, запросит у продавца, согласно достигнутым договоренностям, все необходимые дополнительные документы: ПНД и НД с медицинским освидетельствованием, нотариальное согласие супруга на отчуждение участка и др. в зависимости от конкретной ситуации. В предварительном договоре пропишет все возможные риски, которые могут быть выявлены при проведении проверки участка, что в случае их обнаружения позволит вернуть все внесенные денежные средства (в случае отсутствия этих пунктов в договоре, это будет воспринято продавцом как односторонний отказ от сделки с потерей аванса). По Вашему желанию возможно провести юридическую проверку и до внесения аванса, но здесь возникает риск того, что участок «уйдет» другому покупателю, так как полноценная проверка всегда занимает некоторое время. В связи с этим мы рекомендуем сначала «забронировать» участок со снятием с рекламы, после чего неспеша делать проверку и готовить сделку.
-
3
Проверка чистоты сделки
Проведем полную проверку юридической чистоты приобретаемого участка, а также проверим всех бывших собственников на предмет банкротств, долгов и имущественных споров. Для выполнения данной проверки требуется предоставить нашим юристам только адрес объекта или его кадастровый номер. Все необходимые документы, включая договор купли-продажи, акт приема-передачи, нотариальные доверенности, решения судов, определения судов, паспортные данные всех бывших собственников и др. документы, мы получим от наших партнеров из независимых источников (по запросу клиентов). Для снижения рисков, связанных с ограничением дееспособности продавца, организуем его медицинское освидетельствование: к сожалению, справки ПНД и НД без осмотра врача (медицинского освидетельствования) эти риски не снимают. По результатам проверки выдается подробное юридическое заключение.
-
4
Проведение сделки
Подготовим договор купли-продажи, договоры доступа к денежным средствам или договор-условие раскрытия аккредитива, акты приема-передачи, расписки. Организуем безопасный процесс передачи денежных средств при проведении сделки в выбранном Вами отделении банка. Сделаем это через депозитарную ячейку (расчет наличными) или счет-аккредитив (безналичный расчет). Наиболее удобны расчеты через аккредитив, но существуют формы сделок, когда лучше провести их с помощью арендованной ячейки.
-
5
Регистрация сделки
После подписания всех документов, наши юристы сопроводят Вас для регистрации перехода права собственности на земельный участок в в Росреестре (МФЦ) или сделают это самостоятельно по нотариальной доверенности. Документы, прошедшие государственную регистрацию, получат и передадут Вам после закрытия сделки в банке. Срок государственной регистрации от 1 до 12 рабочих дней в зависимости от вида сделки.
-
6
Закрытие сделки
Организация закрытия сделки Вашим представителем: проведение окончательных взаиморасчетов, подписание акта приема-передачи и передача расписки, обязательства. При закрытии сделки, юридическая компания ИНОКА, выдает гарантийный сертификат на данную сделку сроком на 10 лет (срок исковой давности в РФ составляет 3 года, в ряде случаев может быть увеличен до 10 лет).
О юридическом сопровождении сделки с земельным участком
Существует перечень рисков для загородной недвижимости, из-за которых покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег. Также периодически выявляются ограничения, не позволяющие полноценное использование участка (запрет на строительство или др. ограничения). На данный момент не существует сервисов способных гарантированно выявить все риски, не говоря уже о том, что покупатель, даже имея юридическое образование, без постоянной практики не сможет самостоятельно защититься от них. Помимо прочего важно иметь после совершения сделки купли- продажи как минимум юридическое заключение экспертов. Это поможет при необходимости получить процессуальный статус «добросовестного приобретателя». Как это не удивительно, но одного факта оплаты договора недостаточно, и это надо доказывать.